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契約までのワンポイントアドバイス



一般的に不動産会社で賃貸物件を探す際に、どのように探すのか？どの点で比較・検討すれば良いのか？また、物件が気に入った際にどういう手続きをするのか？などなど、賃貸物件を探す際のノウハウや注意点を不動産会社からの視点で素直にご紹介します！
１．情報収集
２．条件整理
３．不動産会社を選ぶ！
４．物件を確認・比較
５．申込
６．重要事項説明書
７．契約
８．住宅保険
９．契約時のポイント
10．家賃


情報収集

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■最近はコンビニ・本屋などで賃貸情報誌が売られるようになって便利になったと思います。ただ、ご注意して頂きたいのが雑誌はあくまでも各業者のところから情報を集めて、更に編集されてから発売されるという工程になります。結構な時間を要すると言う事になりますので、良い物件は雑誌を購入した時点で決まってしまってた！もしくはもう決まりそうだから待ってくれ！、なんて事にもなりかねないですよ。
無い物件を検討しても仕方ありませんので、物件を確認してから検討しましょう♪。あなたが良いと思った物件は、他の人も良いと思ってると考えた方がイイと思いますよぉ♪
■賃貸情報誌も良いと思いますが、やはり自分の住みたいと思うエリアの不動産業者をマメに回られた方が良いと思います。昨日はダメだったけ今日は良い物件があった！なんて事もあります。また業者によっては雑誌に載せて無い物件もあります。案外良い物件が見つかったりします。スグに決まる！という好条件の物件はわざわざ経費までかけて雑誌に載せたりしないですよ。
■不動産業者は全て同じではありません。「売買専門の業者」・「賃貸専門の業者」・「どちらも行う業者」、と”３タイプ”の業者があります。また、どのタイプの業者も更に「客付け業者」・「元付け業者」があり、前者は主に”集客に力”をいれています。後者は”管理物件が多い”のが特徴です。 ただし、客付け・元付け両方を行う業者もあります。　どのタイプか見極めるようにしてみましょう♪　勿論、賃貸物件を探すなら賃貸物件を直接持っている不動産会社の方が、より良い物件を見つけられると思います。
■物件を探す・相談等は無料です。案内も無料です。お金がかかるのは気に入った物件が見つかって契約する時です。


条件を整理しましょう！

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■不動産会社の人も、お客さんの希望がわからないとご紹介・探しようがありません。
■住みたい地区・賃料・部屋のタイプ（１ＤＫとか２ＬＤＫなど）を決めましょう！　ただ、あまりにも絞り過ぎると物件が無かったり、すぐ側に良い物件があるのに見逃してしまったりするので幅を持たせましょう。
■無理のないプランを立てましょう。一般的に給料の１／３程度以内の方が良いと言われます。予算オーバーでも良い物件を見つけると、ちょっとくらい大丈夫だろう！？と無理をしがちになりますが、そのあたりは良く考えて下さい。毎月の出費になる訳ですから。
■現在、賃貸物件にお住まいになっている方は余裕を持って計画しましょう。退去は一般的に１ヶ月前までに伝えないといけない訳ですから、しっかり計画を立てましょう。引っ越しは案外時間のかかるものです。
■部屋の希望を整理しましょう！あなたが思う条件（バルコニーの方向・外観・間取り・風呂トイレ別・洗面台・洋室・和室 フローリング・エアコン等々）を全て満たす物件は皆無です。優先順位をつけて、ゆずれる部分・ゆずれない部分をハッキリさせて探しましょう。


不動産会社を選ぶ！

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■不動産会社にも、得手・不得手があります。売買専門の不動産会社で賃貸物件を探すのは大変不便です。このような場合、売買専門の不動産会社では賃貸物件を管理・取扱を行っている不動産会社に問い合わせてお客様にご紹介する事になります。そうなるのであれば、ご自身で賃貸物件を管理している不動産会社へ直接行った方が、より多くの物件・希望する物件を探せると思いますよ。
■不動産業者は免許を受けて営業しています。免許が無いと不動産業は行えません。
例えば　沖縄県知事（３）＊＊＊＊号
のように（　）の中の番号があります。これは５年ごとに免許の更新があるので、例の場合はでは免許を受けて２回更新を受けていることになります。長年されている不動産会社ならば、それまでの実績や信頼があるので続けてこれた訳ですし、一つの目安になるかと思います。ただし例外があります。個人経営から会社組織にした場合は、新規に免許を取り直ししなければならないので、また（１）からになります。（今までは個人経営で（５）だったのが会社組織に変更するとまた（１）からになると言う事）
■免許が無く不動産業を行っているところは”モグリ業者”です。大変危険でトラブルに巻き込まれる可能性もありますので、早々に立ち去りましょう！各都道府県には不動産の県協会事務所等がありますので連絡して下さい。


物件を見る・比較する（間取り・設備・周辺環境）

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■あらかじめ整理しておいた希望条件に照らし合わせながら比較して行きます。
■荷物のない部屋は案外広くみえるもの。自分の生活をイメージしながら見学しましょう。
■エアコン・換気扇・流し台・ガスコンロ・給湯器・照明等が、正常に作動するか確かめておきましょう。電気・水道・ガスは閉栓されていることが多いので、入居後修理してもらえるか、しっかりと確かめましょう。
■病院・スーパー等生活に必要な施設はあるか？また周辺の交通量は？ 駅までの距離は？など不動産会社の担当者にどんどん尋ねましょう。車で見学に行くなら、行きたい場所によってもらってもいいでしょう。たぶん、気持ちよく応じてくれるはずです。


入居申込み

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■借りたい物件が決まったら、入居の申込みをします。不動産会社に申込み用紙がありますので、それに記入します。できるだけ正確に詳しく記入します。
■申込書記入後、今後の予定を確認します。契約書の準備があるので数日後に契約となります。契約の前に重要事項説明が行われます。法律上は契約締結までにしなくてはならないことになっています。
■申込金・手付金を願う業者さんもあります。それは説明を聞いた上で、各不動産会社さんの指示に合わせた方が無難です。申込金・手付金にて大金をお願いする事はありません。


重要事項説明書とは？！

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■宅地建物取引業法で定められており、不動産業者に義務づけられています。
■賃貸の場合、 物件の概要（所在地、構造、等）・貸主・賃貸条件・抵当権の有無・設備などが記載されています。また、タバコによる汚損がどうなるのかも記載されている場合があります。
■契約に関する重要事項（契約期間、更新料の有無、解約予告期間等）は言うまでもありません。 説明の途中でわからないことがあれば、どんどん質問しましょう


契約

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■重要事項説明が終わったら契約です。賃貸借契約の場合、家主・契約者・保証人が一堂に会して契約する事は殆どありません。（賃貸人が同席しない事が多いです）
■契約書を各人持ち回りで署名・捺印して契約書を作成します。その場合、不動産会社で 契約書の説明はきちんとしてもらいましょう。「後で、読んでおいてください。」などというのは、 トラブルの元。納得してから契約しましょう。
■契約に必要とされる書類は不動産会社によって、或いは賃貸人によって違います。 いずれにしても、契約者・入居者・保証人の身元を証明するものですから、きちんとしたいものです。
■保証人は基本的に誰でもかまわないのですが、万一の時の保証人ですから、身内の人になって頂きたいです。会社の上司になってもらう人がありますが、将来転職した・転勤になった場合のことを考えるとオススメできません。
■保証人は今後、お二人必要になってきます。保証人は一人でいいのか？二人必要なのか？不動産会社にお尋ね下さい。


住宅保険って？

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■不動産会社が代理店になっているケースが多いです。火災・水漏れが起こった時、またそれらの損害賠償・修理費用の為に、加入を義務付けています。
■マンション・アパートなど、完全に防水してあるのは風呂位です。「洗濯機のホースがはずれてしまった。」とか、「シンクに水をためていたらあふれてしまった。」そんな場合、 ひどい時には何階も下まで水漏れしてしうこともあります。そうなると、下の階の補修費だけでも大変な金額になってしまいます。安心料と思って加入しておいた方がよいでしょう。
■ただし、不動産会社で提示される金額の保険は最低ランクくらいと思って下さい。もう少し内容の良い保険を希望される場合は、代理店（不動産会社）にご相談下さい。


契約のポイント！

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■契約期間は？
　 更新できるか・否か？
　 更新料の有無？
　 家賃の改定について
　 入居後の修理について
　 原状回復について
　 水道凍結による修理は？
　 解約予告は何ヶ月前にすればよいか？


家賃について

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■月末に翌月分を銀行振込で行うのが一般的です。物件によっては２６日まで等期日指定になっている事もあります。振込み期日については重要事項説明書・契約書に記載されていますので確認して下さい。振込み手数料は賃借人にて負担になります。尚、振り込み伝票は保管しておくのをオススメします。
■銀行の窓口にて自動引き落としの手続きが出来ます。月末に出張が入ってしまった！・旅行の時期と重なってしまう！、いつどんな時・何があるか分りませんよね！振込みが遅れると催促状等が届きます。あまり気分の良いモノではありませんので、間違いなく家賃を期日まで振込み出来るよう口座自動引き落としをオススメします。


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